Так, согласно части 1 статьи 377 Гражданского кодекса Украины, к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Часть 2 цитированной статьи устанавливает, что размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты.
Такой подход поддерживается статьей 120 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК Украины) и статьей 7 Закона Украины «Об аренде земли» (далее – Закон про аренду).
В дополнение к вышеуказанному, статья 31 Закона про аренду устанавливает, что договор аренды земли прекращается в случае, среди прочего, приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.
Таким образом, законодатель ставит в прямую зависимость прекращение правоотношений аренды земельного участка и переход права собственности на недвижимость, находящуюся на таком участке. И тут возникает важный вопрос: получает ли новый владелец автоматически право собственности (пользования) таким земельным участком?
На этот вопрос пытался ответить Высший хозяйственный суд Украины в Постановлении от 9 июля 2015 года в деле № 910/23058/14, где указал:
«Согласно части 3 статьи 7 Закона про аренду к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.
Таким образом, цитированные нормы следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего владельца или пользователя прекращается, в силу закона, без оформления прекращения такого права любыми актами и документами. Стоит отметить, что эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а прекращается в части аренды предыдущим арендатором земельного участка.»
Позднее, такой подход поддержал, к примеру, Киевский апелляционный административный суд в Определении от 26 июня 2017 года в деле № 823/1456/16.
Однако, современная судебная практика, к сожалению, отошла от вышеизложенной позиции. Это обусловлено тем, что нормы ЗК Украины не дают возможности автоматического перехода права собственности (пользования) к покупателю недвижимости, а все-таки ставят такой переход в зависимость от прохождения бюрократических процедур: ЗК Украины содержит довольно противоречивые положения, которые не дают возможности новым собственникам недвижимости избежать долгой процедуры переоформления права пользования (права собственности) земельным участком. Речь идет о статье 116 ЗК Украины, которая устанавливает, что граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, или по результатам аукциона. Земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании граждан, или юридических лиц, передаются в собственность или пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения права собственности или пользования ими в порядке, определенном законом.
Вышеуказанное значит, что при приобретении недвижимости, покупатель получает лишь право на земельный участок, которое он реализует в общем порядке, определенном законом.
Стоит отметить, что такие выводы подтверждаются мнением Верховного Суда Украины, которое он озвучил в Постановлении от 12 сентября 2018 года в деле № 686/23225/16-ц, а именно:
«Как следует из положений статьи 120 ЗК Украины, возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения (продолжение, возобновления) договора аренды земельного участка.
В то же время по смыслу статьи 125 ЗК Украины право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
Несмотря на положения настоящей статьи, новый владелец земельного участка не освобождается от необходимости оформления права на земельный участок в соответствии с требованиями законодательства.
Обобщая изложенное, суд приходит к выводу об отмене решений суда первой и апелляционной инстанции, поскольку суды неправильно применили нормы материального права, и пришли к ошибочному выводу о том, что совершение действий по оформлению прав на землю является правом, а не обязанностью. Получение лицом в собственность недвижимого имущества, располагается на земельном участке, корреспондируется обязанность зарегистрировать вещное право на земельный участок, на котором такое имущество находится.»
В качестве вывода стоит сказать, что, к сожалению, в соответствии с законодательством Украины и правоприменительной практикой, актуальными на данный момент, возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения (продолжения, возобновления) договора аренды земельного участка. Право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Новый пользователь (или владелец) земельного участка не освобождается от необходимости оформления права на земельный участок в соответствии с требованиями законодательства.
