С начала 90-х годов продолжается противостояние двух противоборствующих сил: с одной стороны – за продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, а с другой – за его отмену. Можно по-разному относиться к факту отмены моратория; поддерживать ее, или нет; долго спорить над тем, кто выиграет от этого, однако, как говорил экс-президент Украины Леонид Кравчук: «Маємо те, що маємо».
По заявлениям нынешнего главы государства, мораторий отменят уже к концу 2019 года, и, по нашему мнению, если серьезных изменений не избежать, к ним нужно быть готовым.
На данный момент у нас нет на руках проекта закона, который бы регламентировал отмену моратория, поэтому говорить о чем-либо хоть с какой-то уверенностью рано. Тем не менее из просочившихся в прессу сведений мы понимаем, что упомянутым законопроектом будет предложено разрешить покупку земель сельскохозяйственного назначения гражданами Украины, территориальными общинами, государством и юридическими лицами, зарегистрированными именно в Украине.
Следовательно, иностранным инвесторам, которые намерены покупать землю, уже стоит задуматься об основании юридического лица в Украине. И тут с точки зрения оптимизации налогообложения наиболее привлекательным выглядит создание института совместного инвестирования (далее – ИСИ). Для целей инвестирования в землю наиболее подходящим является венчурный фонд, ведь законодательством Украины предусматривается, что активы венчурного фонда могут полностью состоять из недвижимости.
ИСИ могут быть паевыми и корпоративными. При этом более простым вариантом представляется создание паевого ИСИ, поскольку это не требует создания отдельного юридического лица в форме акционерного общества, которым является корпоративный ИСИ. Паевой фонд – это совокупность активов, принадлежащих участникам такого фонда на праве общей долевой собственности, которые находятся в управлении компании по управлению активами (далее – КУА) и учитываются КУА отдельно от результатов ее хозяйственной деятельности. КУА – хозяйственное общество, созданное в форме акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью, размер уставного капитала которого должен составлять не менее 7 млн грн.
26.09.2019 Как подготовиться к отмене моратория
Минимальный объем активов паевого фонда составляет 1250 минимальных заработных плат в месячном размере, установленном законом на день регистрации фонда (на данный момент – 5178750 грн).
Основным преимуществом создания ИСИ является то, что средства совместного инвестирования, а именно: средства и прочие активы, привлеченные от участников ИСИ; доходы от осуществления операций с активами ИСИ; доходы, начисленные по активам ИСИ; и другие доходы от деятельности ИСИ (проценты по займам, арендные (лизинговые) платежи, роялти и т. д.), освобождаются от обложения налогом на прибыль предприятий.
Теперь плавно отойдем от иностранных лиц. Если говорить о шагах, которые должны предпринять украинские агропроизводители, то тут все очевидно: чем дольше банк земли находится в аренде, тем лучше, ведь именно текущий арендатор в соответствии с нормами Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «Об аренде земли» будет иметь первоочередное право выкупа арендованной земли, при условии, что он уплатит цену, по которой она продается, а в случае продажи на аукционе – если его предложение равно предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона.
Это означает, что арендодатель обязан будет продать землю текущему арендатору в случае поступления аналогичных предложений от последнего и от третьего лица. Соответственно, необходимо скрупулезно подойти к вопросу возобновления всех текущих договоров аренды и заключения как можно большего количества новых. Это также интересно с той точки зрения, что при заключении сейчас долгосрочных договоров аренды агропроизводителям не придется резко тратить крупные денежные суммы на покупку земли – они смогут подготовиться к этому постепенно.
Коротко напомним о порядке возобновления договоров. О намерении возобновить договор арендатор обязан уведомить арендодателя в установленный в договоре срок, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора. К уведомлению о возобновлении договора приобщается проект дополнительного соглашения.
При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и другим существенным условиям договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.
Арендодатель в месячный срок рассматривает уведомление и при отсутствии возражений заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора.
Также следует помнить, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора уведомления от арендодателя о возражении в возобновлении договора, последний считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые им были предусмотрены.
Что касается лиц, намеренных продавать землю, то тут также следует учитывать право первоочередного выкупа, поэтому, если вы не хотите продавать землю своему текущему арендатору, стоит задуматься о расторжении или отказе от продления договора аренды на новый срок.
Тарас Жарун
По ссылке вы можете ознакомится с полной статьей наших специалистов по данному вопросу:
Язык: Русский
how-to-prepare-for-abolition-of-the-moratorium.pdf
