В первую очередь стоит отметить, что в соответствии с законодательством Украины про ценные бумаги, целевые облигации – это облигации, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи товаров и / или предоставления услуг в соответствии с требованиями, установленными проспектом или решением об эмиссии таких облигаций, а также путем уплаты средств владельцу таких облигаций в случаях и порядке, предусмотренных проспектом или решением об эмиссии. Законодательство устанавливает, что эмиссию целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства, может осуществлять юридическое лицо, которое согласно законодательству имеет право на выполнение функций заказчика строительства такого объекта, или юридическое лицо, заключившее договор участия в строительстве жилья с органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, имеющие право собственности, аренды или постоянного пользования земельным участком, на котором будет расположен объект жилищного строительства, которым будет обеспечиваться выполнение обязательств по целевым облигациям.
Размещение целевых облигаций может быть публичным и частным. Публичное размещение облигаций осуществляется путем их предложения заранее не определенному количеству лиц на основании опубликования в официальном печатном издании Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку проспекта эмиссии облигаций. Частное размещение облигаций осуществляется путем непосредственного письменного предложения таких облигаций заранее определенному кругу лиц, количество которых не превышает 100. Облигации, которые предлагаются для публичного размещения, находятся в свободном обороте. Первыми и последующими владельцами таких облигаций могут быть любые юридические или физические лица. В свою очередь, первыми владельцами облигаций, предлагаемых для частного размещения, могут быть юридические или физические лица — участники частного размещения, круг которых заранее определен в решении о размещении облигаций.
Если говорить с практической точки зрения, покупая такие облигации, инвестор резервирует за собой право на получение в будущем определенного количества квадратных метров в новостройке. Именно поэтому, наряду с договором купли-продажи ценных бумаг, с инвестором часто заключается так называемый договор резервирования конкретного объекта недвижимости — квартиры или паркинга, к примеру. Стоит сразу заметить, что, хотя такой договор не противоречит законодательству Украины, его ценность при отсутствии договора купли-продажи целевых облигаций равна нулю.
Перед осуществлением покупки целевых облигаций инвестору прежде всего будет полезно заняться поиском информации о соответствующем эмитенте облигаций в сети Интернет. Среди общедоступных сведений о юридическом лице, которые можно найти на сетевом пространстве, наиболее интересной представляется информация о исполнительных производствах, открытых против соответствующего лица, его банкротстве или ликвидациие, судебных делах с его участием, а также обычных новостей, в которых упоминается соответствующий эмитент, его участники (акционеры) или конечные бенефициарные владельцы. Если негативная информация в ходе такого простого поиска будет обнаружена, мы не советуем инвестировать в целевые облигации такого эмитента.
После проверки Интернета, следует изучить проспект эмиссии соответствующих облигаций – именно в этом документе содержатся ключевые условия размещения соответствующих облигаций, в том числе срок, условия и порядок погашения, сведения о владельце земельного участка или землепользователе, заказчике, застройщике и подрядчике, объекте строительства, которым будет осуществляться выполнение обязательств по облигациям, а также о договорах, лицензиях, государственных актах, свидетельствах и т.п.
После детального изучения вышеизложенного, инвестор может вкладывать деньги в облигации.
Среди основных рисков инвестирования в недвижимость посредством покупки целевых облигаций, можно выделить следующие:
- Можно утверждать, что целевые облигации дают право на абстрактные квадратные метры в объекте, ведь правовой статус договора резервирования объекта недвижимости конкретно законодательством не определен, поэтому в будущем могут возникнуть споры касательно индивидуализации квадратных метров, которыми погашаются целевые облигации;
- Ввиду того, что покупается, говоря простым языком, право на квадратные метры, а не конкретно квадратные метры, существует риск для инвестора в будущем квадратных метров по такому праву не получить (к примеру, кредиторы эмитента обратят взыскание на объект, или у эмитента не хватит ресурсов для окончания объекта);
- Дополнительные временные и финансовые затраты при открытии инвестором счета в ценных бумагах;
- Эмиссия может быть признана недействительной, а значит – инвестор получит не недвижимость, а номинальную стоимость облигаций;
- Обязанность инвестора предъявить облигации к погашению в конкретный срок; и
- Хотя Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку проверяет эмитента при регистрации проспекта эмиссии, сама процедура стройки находиться вне ее контроля, а значит – абсолютно трезво оценить риски ее представители не могут.
